Wie kann man eine Kapitalanlage-Immobilie finanzieren?

By Dominik Panosch

August 12, 2020

bankgespräch, finanzierung, immobilien kaufen, immobilienfinanzierung, investieren in eigentumswohnung, kapitalanlage immobilien

Bei der Immobilienfinanzierung kommt es hauptsächlich auf Ihre Bonität an (also als wie wahrscheinlich die Bank das Kreditausfallrisiko bewertet), allerdings kann eine Finanzierung auch am Objekt scheitern. Wenn Immobilien zu teuer verkauft werden, kann die Bankfinanzierung scheitern, was Ihnen auch als Warnzeichen dienen sollte, den Deal vielleicht lieber doch nicht zu machen. 

Auch alternative Finanzierungsmethoden können Sinn ergeben - wie das aus den USA bekannte "Owner Financing", eine Art Leibrente, oder die Finanzierung über Eigenkapital (also private Kredite unter Umgehung der Bank). Allerdings ist bei der derzeitigen Zinslage - Stand 2020 - stellt der Bankkredit meist die einfachste und sinnvollste Form der Immobilienfinanzierung dar.

finanzierung kapitalanlage hildebrand cie

Finanzierung über einen Bankkredit

Bei den meisten Banken ist es eine wichtige Voraussetzung, dass man ein gewisses Eigenkapital vorweisen kann, um einen Hauskredit von der Bank zu erhalten. Diesen erhalten Sie in der Regel immer, wenn Sie mindestens 20 Prozent des Kaufpreises der Immobilie bzw. die Kaufnebenkosten mit Ihrem Eigenkapital finanzieren können. Jedoch machen manche Banken natürlich auch Ausnahmen und handeln nach eigenem Ermessen. Dies müssten Sie einfach im Vorhinein mit Ihrer Bank klären. Am leichtesten kommen Sie aber natürlich an einen Immobilienkredit, wenn Sie der Bank gewisse Sicherheiten vorlegen können, wie zum Beispiel ein hohes und vor allem beständiges Einkommen oder eben ein hohes Eigenkapital. 

Rentabilität einer Kapitalanlage

Das Ziel Ihrer Immobilie soll es natürlich sein, Ihnen nach einer gewissen Zeitspanne jeden Monat laufend Gewinn abzuwerfen, sodass Sie passives Einkommen generieren. Hierbei gibt es grundsätzlich zwei Wege dies zu erzielen:

  1. Mieteinnahmen
  2. Veräußerungserlöse

Um die Immobilie langfristig finanzieren zu können, ist es wichtig bei der oben genannten Liquiditätskalkulation bestimmte Punkte nicht außer Acht zu lassen.

Realistische Darlehensrate festlegen

Zuerst Einmal geht es darum, eine realistische Darlehensrate pro Monat festzulegen. Dazu müssen Sie Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben ermitteln, zu denen natürlich auch die zu erwartenden Mieteinnahmen gehören, falls Sie sich entscheiden das Objekt nicht nur zur Eigennutzung, sondern zur Vermietung zu verwenden. 

Genügend Risikopuffer einplanen

Außerdem sollten Sie unbedingt Risikopuffer einplanen, denn unabhängig von der Lage des Objekts man muss immer damit rechnen, dass es über eine gewisse Zeitspanne hin leer steht und keine Einnahmen generiert, sondern lediglich als Verbindlichkeit agiert in diesem Zeitraum.  Vielleicht haben Sie auch schon von Fällen wie Mietnomaden gehört, die einfach verschwinden ohne Ihre Miete bezahlt zu haben (was natürlich kurzfristig zu einer finanziellen Doppelbelastung führt) oder von Mietern, die ihre Miete eine Weile nicht bezahlen können. Planen Sie also in jedem Fall genug (lieber zu viel als zu wenig) Risikopuffer ein, sodass die Darlehensraten über einen bestimmten Zeitraum hinweg auch ohne Mieteinnahmen problemlos gezahlt werden können.

Renovierungskosten mit einberechnen

Um die Höhe der Rücklagen für Sanierungskosten zu kalkulieren, können Sie mit rund 20 Prozent der Gesamtkosten rechnen. Diese sollten im Falle einer Vermietung des Objekts auch definitiv nicht vernachlässigt werden, denn hierbei ist es wichtig, dass die Wohnung oder allgemein die Immobilie in einem Top-Zustand ist. Oder würden Sie gerne eine Wohnung mieten, in der das Bad alt und abgenutzt ist? Wohl eher nicht. Etwas anders sieht das Ganze natürlich aus, wenn Sie den Wohnraum für sich selbst nutzen, denn dann können Sie selbst entscheiden in welchem Zustand von Badezimmer Sie sich die Zähne putzen wollen. 

Beachten Sie all diese Punkte so ergibt ein Immobilienkauf definitiv Sinn und macht dem Synonym “Betongold” alle Ehre.

Berechnung der Nettorendite

Berechnen Sie unbedingt die Nettorendite, also die Rendite unterm Strich:

Hierbei müssen Sie alle genannten Kosten, die beim Erwerb und bei der späteren Bewirtschaftung anfallen, berücksichtigen. Die Formel für die Berechnung der Nettorendite lautet:

Nettorendite (in Prozent) = (Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten)*100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Noch heute in Immobilien investieren?