Investieren in Pflegeimmobilien

By Dominik Panosch

August 8, 2020

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Investieren in Pflegeimmobilien

In vielen Prospekten und Magazinen werden Pflegeimmobilien als absolut sichere und krisenfeste Kapitalanlage betitelt und das nahezu ohne Risiko. 

Eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage?

Ganz allgemein ausgedrückt ist eine Kapitalanlage die Investition von Geldmitteln in Beteiligungen, Sachwerten oder Ähnliches, um daraus Gewinn zu erzielen. Darunter zählen unter anderem Immobilien als krisensichere Investments. Haben Sie eine Immobilie, so können Sie durch Mieteinnahmen jeden Monat Gewinn erwirtschaften. Am beliebtesten hierfür sind private Immobilien, wie beispielsweise eine Eigentumswohnung als Anlage oder gewerbliche Immobilien, denn in diesen Fällen haben Sie das volle Mitspracherecht bei Entscheidungen, die Änderungen Ihrer Immobilie betreffen. Anders ist dies beispielsweise bei der Anlage in Pflegeimmobilien. In vielen Prospekten und Magazinen werden Pflegeimmobilien als absolut sichere und krisenfeste Kapitalanlage betitelt und das nahezu ohne Risiko. So einfach und sicher ist eine solche Anlage jedoch leider nicht. 

Die Geschichte hinter dem Investment in Pflegeimmobilien

Früher wurden Pflegeimmobilien ausschließlich von Versicherungen, Fondsgesellschaften oder Pensionskassen erworben. Im Laufe der Jahre hat sich das geändert. Nach Ausbruch der Finanzkrise begannen immer mehr Privatanleger in Immobilien zu investieren, was für die Projektentwickler von Pflegeimmobilien lukrativer wurde als nur mit Profiinvestoren Geschäfte zu machen. Der Grund dahinter ist ganz leicht: Großinvestoren sind nicht bereit, mehr als das 14-fache der Jahresmiete für eine Pflegeimmobilie zu bezahlen. Bei Privatanlegern ist das Spiel nach oben hin deutlich größer, denn die legen auch das mindestens 20-fache der Jahresmiete auf den Tisch, um in ein Pflegeapartment zu investieren, was für die Bauträger wiederum sehr verlockend ist. Um mehr Privatinvestoren anzusprechen, werden die Heime mehr und mehr in einzelne Apartments aufgeteilt und einzeln verkauft. 

Die Nutzung eines Pflegeapartments als Eigentumswohnung

Als Anleger können Sie sich meist mit zwischen 150.000 und 300.000 Euro in eine Pflegeimmobilie einkaufen und “besitzen” dadurch eine Einliegerwohnung von circa 20 bis 30 Quadrat­metern. Zusätzlich bekommt man einen Anteil an den Gemeinschaftsräumen, der zwischen 25 und 40 Quadrat­metern liegt. 

Vielleicht wurde Ihnen auch schon versucht, einzureden in eine Pflegeimmobilie zu investieren, denn die Rendite und die voraussichtliche Wertsteigerung sind verlockend. Außerdem muss man sich die nächsten 25 Jahre um nichts mehr kümmern. Vermietet und Instand gehalten, werden die Apartments vom Betreiber des Pflegeheims, von welchem Ihnen jeden Monat die Miete ausbezahlt wird. Diese langfristigen Mietverträge versprechen eine jährliche Rendite von vier bis sechs Prozent. Klingt nach einer sicheren und vor allem rentablen Sache, oder? Auf Immobilienportalen, wie zum Beispiel Immobilienscout24, findet man solche Anteile von Pflegeimmobilien meist in einem sehr niedrigen Preissegment. Wenn Sie sich schon mit den Quadratmeterpreisen in verschiedenen Wohngegenden Deutschlands befasst haben, dann wissen Sie gewiss, dass München das Einzugsgebiet mit den höchsten Quadratmeterpreisen ist. Doch selbst in dieser Stadt ist das Investment in eine Pflegeimmobilie ein Schnäppchen. Für 50 Quadratmeter zahlt man hier gerade einmal 243.000 Euro (Stand 2020).

Das Risiko hinter einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage

In einem in der Zeit erschienenen Artikel sagt Matthias Chevalier, der Geschäftsführer von CVM: “Sozialimmobilien sind Managementimmobilien – ähnlich wie bei einem Hotel hängt der Erfolg eines Pflegeheims maßgeblich vom unternehmerischen Geschick des Betreibers ab.” 

Das heißt für Sie: Sie geben Ihre Kontrolle in die Hände eines Dritten. Investieren Sie in eine Pflegeimmobilie hinter der ein ungeschickter Betreiber steht, so ist Ihr Investment ganz schnell eine Verlustrechnung anstatt der gewollten Gewinnerzielung. 

Vgl. auch diesen Artikel: Risiken beim Investment in Pflegeimmobilien

Renditen mit einer Pflegeimmobilie

Natürlich sind auch die Renditen von Großinvestoren und Privatinvestoren unterschiedlich hoch. Die Rechnung basiert auf dem Einkaufspreis des Apartments in einer Pflegeimmobilie. Hinzu kommt noch, dass die Nettorendite absolut nicht gleich der Bruttorendite ist. Bei einem Einkaufspreis vom 14-fachen der Jahresmiete (wie Großinvestoren es machen), beträgt die erzielbare Bruttorendite 7,14 Prozent. Wenn man als Privatkäufer allerdings für das 22-fache der Jahresmiete ein Apartment erwirbt, so sind es schlappe 4,55 Prozent Bruttorendite. Bei drei Prozent liegt letzten Endes dann die Nettorendite vor Steuern, wenn man die Erwerbsnebenkosten wie Vermittlercourtage, Grunderwerbssteuer, Grundbuch- und Notargebühren sowie die Instandhaltungsrückstellungen mit einberechnen muss. Durch den für Privatinvestoren überteuerten Einkauf steigt auch das Risiko, dass die Kapitalanlage zu einer Verlustanlage mutiert, denn gelingt es dem Pächter der gesamten Immobilie beispielsweise nicht, einen ausreichenden Ertrag zur Deckung der Miete zu erwirtschaften, so kann er einfach Insolvenz für das gesamte Heim anmelden. Daraufhin muss sich der Eigentümer der Immobilie auf die Suche nach einem neuen Betreiber machen. Die Sache ist also mit hohem Risiko für Privatinvestoren behaftet und sollte in jedem Fall sehr gut durchdacht werden.

Noch heute in Immobilien investieren?